Veelgestelde vragen over kavelverkoop en zelfbouwen

Verkoop

Bouwen

Waar heeft de gemeente bouwkavels te koop?

Voor het actuele kavelaanbod staat op de website van de gemeente, onder ‘projecten’. Worden op die pagina's geen kavels aangeboden, dan heeft de gemeente Waalwijk op dit moment geen aanbod. Het heeft dan ook geen zin om aan de gemeente te bellen of emailen met de vraag of er kavels beschikbaar zijn. Ook maken wij in principe geen melding van de eventuele verkoop van bouwkavels door derden, zoals particulieren of beleggers. Dergelijke partijen bieden hun kavels doorgaans aan via lokale makelaars.

Kijk dus regelmatig op de projectenpagina als u geïnteresseerd ben in een bouwkavel. Of meld u aan voor de nieuwsbrief Wonen. Als u dat doet krijgt u automatisch bericht als er ergens in Waalwijk iets wijzigt in het kavelaanbod. Op die manier mist u zeker niets dus.

Naar boven

Kan ik mij nu al intekenen voor een bouwkavel?

Nee, het is niet mogelijk om vooraf in te tekenen op bouwkavels. De gemeente hanteert geen wachtlijst. Dit omdat op voorhand niet precies bekend is welke kavels waar en wanneer beschikbaar komen. Bovendien wil de gemeente alle geïnteresseerden op het moment van beschikbaar komen een gelijke kans geven. Bouwkavels worden daarom in eerste instantie vaak middels loting of bieding op de markt gebracht. Pas als er na een eerste loting of biedronde kavels overblijven, dan komen deze vrij op de markt en worden inschrijvingen of biedingen behandeld in volgorde van binnenkomst.

Naar boven

Kan ik een optie nemen op een bouwkavel?

Voordat u besluit om een bouwkavel te kopen, wilt u waarschijnlijk een beter beeld van de bebouwings- en financieringsmogelijkheden. Wellicht dat u reeds kosten moet maken om hier een beter beeld van te krijgen. Denk bijvoorbeeld aan het inschakelen van een architect. Veel kopers zijn terughoudend hiermee als niet zeker is dat het kavel enkele weken later nog beschikbaar is.

Op het moment dat u interesse heeft in een bouwkavel (bijv. Waesgeerd-West of De Rugt) of de hoogte bieder bent (bijv. Landgoed Driessen) is het daarom mogelijk om een optie te nemen. De gemeente reserveert het bewuste kavel dan drie maanden voor u . Binnen deze periode heeft u de tijd om de bebouwings- en financieringsmogelijkheden te verkennen. Komt u aan het eind van deze periode (of eerder) tot de conclusie dat het kavel past bij uw woonwens en budget, dan sluiten we een koopovereenkomst. Kunt of wilt u op dat moment geen overeenkomst aangaan, dan komt de kavel opnieuw algemeen beschikbaar. Aan het nemen van een optie zijn geen kosten verbonden.

Naar boven

Zijn prijzen onderhandelbaar?

Bouwkavels in Landgoed Driessen worden doorgaans middels bieding verkocht. Hierbij geeft de gemeente vooraf slechts een richtprijs. Voor bouwkavels in Waesgeerd-West gelden vaste prijzen. Deze staan vermeld op de website en zijn niet onderhandelbaar. Voor bouwkavels in De Rugt (Waspik) gelden richtprijzen. Het staat geïnteresseerden vrij om een bod te doen dat hier van afwijkt.

Naar boven

Gekocht en dan?

Als u een kavel gekocht heeft, kunt u een optie nemen (zie eventueel “Kan ik een optie nemen op een bouwkavel?”) of meteen een koopovereenkomst tekenen. Overdacht van het eigendom bij de notaris dient altijd te geschieden binnen zes maanden na ondertekening van de koopovereenkomst.

Naar boven

Kan ik ook mijn eigen notaris kiezen?

Ja, voor het passeren van de eigendomsakte bent u vrij om zelf een notaris te kiezen.

Naar boven

Ben ik overdrachtbelasting verschuldigd?

Nee, in tegenstelling tot bij de aankoop van een bestaande woning, bent u bij het kopen van bouwgrond geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Wel moet btw betaald worden. Dit is 21% van de aankoopwaarde. Tenzij anders vermeld zijn op de website van de gemeente genoemde prijzen altijd exclusief btw.

Naar boven

Wat houdt ‘kosten koper’ in?

Dit betekent dat de bijkomende kosten voor rekening zijn van de koper zijn. Bij bijkomende kosten moet u denken aan de kosten voor de notaris, inschrijving in het kadaster en kosten voor het verkrijgen van een hypotheek. De gemeente Waalwijk geeft bewust geen indicatie voor deze bijkomende kosten. Tarieven van de notaris kunnen bijvoorbeeld verschillen. Hetzelfde geldt voor een architect / bouwkundig adviseur.

Naar boven

Op welke wijze vindt kadastrale splitsing plaats?

Bouwkavels maken op het moment van verkoop vaak onderdeel uit van een veel groter perceel. Kadastrale splitsing vindt plaats op basis van voorlopige kadastrale grenzen. Definitieve splitsing vooraf is in eerste instantie weliswaar goedkoper, maar valt uiteindelijk vaak duurder uit. Oorzaak is dat vooraf uitgezette meetpunten nogal eens (bewust of onbewust) verdwijnen of verplaatst worden. Gevolg is dat erfafscheidingen en bijgebouwen onjuist gepositioneerd worden. Indien gekozen is voor definitieve splitsing vooraf, dan moet de kadastrale registratie hierop achteraf aangepast worden. Dat betekent dat het kadaster opnieuw moet komen en er door de notaris een nieuwe akte opgemaakt moet worden, met forse extra kosten tot gevolg.

Voordeel van splitsen op basis van voorlopige kadastrale grenzen, is dat de definitieve grenzen pas na voltooiing van de bouw, bij kadastrale aanwijzing in het bijzijn van koper en verkoper (gemeente), vastgesteld worden, waardoor geen extra kosten gemaakt hoeven te worden.

Naar boven

Wat kost het bouwen van een woning?

Het antwoord op deze vraag is van vele factoren afhankelijk. Allereerst zijn er de kosten voor de bouwkavel, notaris en kadaster. Daarnaast dient u rekening te houden met kosten voor het tekenen van een woning, het aanvragen van een omgevingsvergunning (‘bouwvergunning’), het aansluiten van een woning op nuts-voorzieningen, etc. En dan zijn er uiteraard nog de bouwkosten. Voor veel van deze kosten geldt dat deze sterkt afhankelijk zijn van uw (woon)wensen, de mate waarin u dingen zelf kunt doen of moet laten doen en ontwikkelingen in de bouwsector. Dit is ook de reden dat de gemeente Waalwijk hier geen indicatie van kan en wil geven.

Naar boven

Kan ik een kavel ook in erfpacht nemen?

Nee, de gemeente Waalwijk geeft geen bouwgrond voor woningen uit in erfpacht. Bij een dergelijke constructie wordt de bewoner geen eigenaar van de grond, maar betaalt hij/zij jaarlijks een vast betaalt voor het gebruik hiervan, de erfpachtcanon.

Naar boven

Wat als ik mijn huidige woning niet verkocht krijg?

Kopers van bouwgrond in de gemeente Waalwijk kunnen als zij dat willen gebruik maken van een garantieregeling. Dit houdt in dat u de koopovereenkomst gedurende 6 maanden ondertekening van de koopovereenkoms,t zonder kosten mag ontbinden als u er niet in slaagt om uw huidige woning te verkopen. De gemeente heeft het recht om gedurende deze periode - waarin u uw oude woning probeert te verkopen, door te gaan met nieuwe kandidaatkopers. Als er in deze periode een andere koper zich meldt, dan krijgt de eerste koper de gelegenheid om de woning definitief te kopen, zonder verder voorbehoud van verkoop van de eigen woning.

Naar boven

Zijn er andere ontbindende voorwaarden?

Ja. Bij verkoop van bouwgrond aan particulieren, wordt in de koopovereenkomst altijd een voorbehoud gemaakt wordt ten aanzien van het verkrijgen van financiering. Strikt genomen geldt dit alleen voor de bouwgrond. De koopovereenkomst die u sluit met de gemeente heeft immers alleen betrekking op de verkoop van grond, niet op de bouwkosten van uw woning. Mocht echter blijken dat de totaal benodigde financiering niet verkregen kan worden, dan accepteert de gemeente dat als reden om de koopovereenkomst te ontbinden.

Naar boven

Wat mag ik bouwen op een bouwkavel?

Wat er gebouwd mag worden op een bouwkavel varieert per locatie. Eisen zijn vastgelegd in het voor dat gebied geldende bestemmingsplan. Regels in het bestemmingsplan hebben onder andere betrekking op de maximale goot- en bouwhoogte, de diepte van de woning, de afstand tot de perceelgrens en de toegestane oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken, zoals garages, aan- en uitbouwen en schuurtjes. Een bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, regels (‘voorschriften’) en een verbeelding (‘plankaart’). U vindt de betreffende documenten bij de downloads onderaan de webpagina over de betreffende locatie.

Naar boven

Moet een bouwplan voldoen aan redelijke eisen van welstand?

Vrijwel alle locaties waar bouwkavels verkocht worden zijn welstandsvrij. Dit betekent dat geen eisen gesteld worden aan architectuur, kleur- en materiaalgebruik. Uitzondering vormen bouwkavels in De Rugt. Hier dient rekening gehouden te worden met de uitgangspunten die zijn vastgelegd in het beeldkwaliteitsplan De Rugt. Dit wordt getoetst door de welstandscommissie. Het beeldkwaliteitsplan voor De Rugt is te vinden bij de downloads onderaan de webpagina over De Rugt.

Naar boven

Worden er eisen gesteld aan de duurzaamheid van woningen?

Sinds 1995 is het op grond van het Bouwbesluit verplicht om bij een aanvraag omgevingsvergunning een EPC-berekening in te dienen. EPC staat voor energieprestatiecoëfficiënt. Hoe lager de EPC, hoe beter de woning presteert. Sinds 2015 geldt voor de EPC van woningen een eis van 0,4. Een woning heeft dan energielabel A++.

Naar verwachting treedt medio 2020 nieuwe regelgeving in werking: Bijna Energie Neutraal Gebouw. Daarbij worden eisen gesteld aan 1) de totale warmtevraag van de woning, 2) de minimale hoeveelheid hernieuwbare energie de woning opwekt, 3) de maximale hoeveelheid fossiele energie die de woning verbruikt. Op dit moment is het exacte moment van inwerkingtreding nog onduidelijk. Maar geadviseerd wordt om hier nu al rekening mee te houden. Een architect of installatietechnisch adviseur kan u hier alles over vertellen.

Op sommige locaties stelt de gemeente Waalwijk extra eisen aan de duurzaamheid van woningen. Als dit het geval is, staat dat vermeld op de webpagina van de bewuste locatie.

Naar boven

Heb ik een (omgevings)vergunning nodig?

Ja, voor het bouwen van een woning heeft u altijd een omgevingsvergunning nodig. Deze is digitaal aan te vragen via Omgevingsloket online. Meer informatie over het aanvragen van een (concept) aanvraag omgevingsvergunning kunt u vinden op de pagina omgevingsvergunning op de website van de gemeente.

Naar boven

Hoe wordt de bouwkavel opgeleverd?

Tenzij nadrukkelijk anders vermeld worden bouwkavels bouwrijp opgeleverd. Dit betekent dat deze vlak ligt, vrij is van obstakels, bereikbaar is vanaf de weg en aangesloten kan worden op het gemeentelijk riool. De wijze waarop dit laatste dient te gebeuren verschilt per locatie. Zie bij “Wordt een bouwkavel aangesloten op het riool?”.

Ook is de grond onderzocht op eventuele bodemverontreiniging. Alleen grond die geschikt is voor woningbouw wordt verkocht. De draagkracht van grond is niet onderzocht. U dient dus zelf een sonderingsonderzoek uit te laten voeren.

Naar boven

Wordt het bouwkavel aangesloten op het riool?

Ja. Maar de wijze waarop verschilt: bij de bouw van een woning is her verplicht om van vuilwater (wc, douche, etc.) en hemelwater (regenwater) gescheiden af te voeren.

De gemeente draagt voor vuilwater altijd zorg voor een verbinding vanaf het openbare rioolstelsel tot aan de perceelgrens. Het gedeelte van de perceelsgrens naar uw woning dient u zelf te verzorgen. Een rioolaansluiting kunt u zelf aanvragen en hier zijn kosten aan verbonden. Meer informatie hierover vindt u de pagina rioolaansluiting aanvragen op de website van de gemeente.

De regels voor hemelwater verschillen per locatie. Zo dient regenwater in Landgoed Driessen op eigen terrein geïnfiltreerd te worden. Dit kan bijvoorbeeld door in de grond grindkoffers of infiltratiekratten aan te brengen. Op problemen bij overmatige regenval te voorkomen mag hier wel een overstort naar het openbaar gebied (wadi’s) gecreëerd worden. Op veel andere locaties is sprake van een gescheiden stelsel. Naast een vuilwaterriool ligt hier een apart stelsel voor de afvoer van hemelwater.

Naar boven

Wordt het bouwkavel aangesloten op het gasnet?

Sinds 1 juli 2018 mogen netwerkbeheerders nieuwe woningen niet langer aansluiten op het gasnet. Dit geldt niet alleen voor nieuwe woningen in grotere bouwprojecten, maar ook voor losse woningen op bouwkavels in uitbreidingswijken of in bestaand stedelijk gebied. Of er ter plaatse al een gasnet ligt, is niet relevant. Dus koopt u een kavel, dan zult u gasloos moeten bouwen.

Naar boven

Krijgt een bouwkavel een inrit?

Ja. Per kavel wordt één inrit aangelegd van maximaal 4 meter breed aangelegd. Tenzij anders vermeld in de verkoopinformatie, mag u zelf kiezen waar deze inrit komt te liggen. De gemeente verleend geen medewerking aan het realiseren van een tweede inrit. Als u een bouwkavel koopt van de gemeente, zijn de kosten voor de inrit inbegrepen in de grondprijs.

Naar boven

Heeft een bouwkavel een huisnummer?

Huisnummers worden geregistreerd in een landelijke database en kunnen enkel worden toegewezen aan een bouwwerk. Een bouwkavel heeft dus nog geen huisnummer. Op het moment dat een omgevingsvergunning verleend wordt of u toestemming krijgt voor het plaatsen van een tijdelijke woonunit, dan wordt er automatisch een huisnummer toegekend aan dit bouwwerk. Dit hoeft u dus niet zelf aan te vragen.

Naar boven

Moet ik mijn woning laten bouwen door een bouwbedrijf?

Nee. De ervaring leert dat de meeste kopers van een bouwkavel, hun woning laten bouwen door een bouwbedrijf. Dit is echter niet verplicht. Bouwen in eigen beheer is ook toegestaan.

Naar boven

Is er tijdens de bouw stroom en water?

Tenzij anders vermeld worden bouwkavels bouwrijp opgeleverd. Dit betekend dat de benodigde nutsvoorzieningen in het openbaar gebied reeds aanwezig zijn. Voorzieningen voor bouwstroom en -water kunnen hierop aangesloten worden, maar moeten altijd aangevraagd worden bij de desbetreffende nutsbedrijven.

Naar boven

Mag ik tijdens de bouw op het kavel wonen?

Ja dat mag. De gemeente staat toe dat u tijdens de bouw woont in een op het perceel geplaatste woonunit of caravan. Aan de vorm of uitstraling van een tijdelijke woonvoorziening worden gelet de tijdelijke aard ervan geen eisen gesteld.

Bewonen van een unit is mogelijk vanaf het moment dat notarieel transport van de grond plaatsgevonden heeft. Als u op dat moment nog geen omgevingsvergunning aangevraagd heeft voor de definitieve woning, dan dient u dit binnen twee maanden na het notarieel transport alsnog te doen.

Het is mogelijk om de tijdelijke voorvoorziening maximaal drie weken vóór notarieel transport al te plaatsten. Voorwaarde is wel dat u al een koopovereenkomst getekend heeft en hierin duidelijk is vastgelegd bij welke notaris en wanneer notarieel transport plaatsvindt.

Let op: ook als u aan bovenstaande voorwaarden voldoet, dient u vooraf altijd toestemming te vragen voor het plaatsen van een tijdelijke woonvoorziening. Dit kunt u doen door schriftelijk of per email (info@waalwijk.nl) een verzoek te richten aan de Gemeente Waalwijk, ter attentie van het team Vergunningverlening en Belastingen. Dit verzoek dient in ieder geval duidelijk te maken:

Waar de unit komt (een simpele schets is voldoende)
Hoe deze er uit ziet (tekening of foto).
Wat zijn de afmetingen?
Wanneer u de unit wilt plaatsen.
Wanneer u deze wilt gaan bewonen.
Wanneer notarieel transport van de grond plaatsvindt.
Wanneer u een omgevingsverguning ingediend heeft of denkt in te kunnen gaan dienen

Op het moment dat u toestemming krijgt voor het plaatsen van een tijdelijke woonunit, wordt er automatisch een huisnummer toegekend aan dit bouwwerk. Ook krijgt u dan automatisch een huisvuil- en groencontainer geleverd. Deze zaken hoeft u dus niet zelf aan te vragen.

Naar boven

Mag ik tijdens de bouw gemeentegrond gebruiken?

Uitgangspunt is dat u probeert om de overlast voor uw omgeving zo klein mogelijk te houden. Dit betekent onder andere dat opslag van bouwmaterialen en dergelijken zoveel mogelijk op het bouwkavel zelf dient plaats te vinden. Het kan echter voorkomen dat dit niet mogelijk is en tijdelijk gebruik gemaakt moet worden van het openbaar gebied. Meer informatie over wat u in dat geval moet doen en welke kosten hieraan verbonden zijn, kunt u vinden op de pagina precariobelasting op www.waalwijk.nl. Verzoek is in ieder geval om hierover altijd vooraf contact op te nemen met de gemeentelijke projectleider of toezichthouder.

Naar boven

Op welk moment van de dag mag er gebouwd worden?

De wet stelt hier geen eisen aan. Wel stelt de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) dat het verboden is om op een zodanige wijze toestellen of geluidsapparaten in werking te hebben of handelingen te verrichten dat voor een omwonende of voor de omgeving geluidhinder wordt veroorzaakt. Gangbaar is om zware bouwactiviteiten te beperkt tot de periode tussen 8:00 uur ’s morgens en 19:00 ’s avonds.

Ervaart u overlast van bouwactiviteiten? Ga daarover dan eerst in gesprek met degene die de werkzaamheden uitvoert. Vaak kunnen er gemakkelijk afspraken gemaakt worden om de overlast te beperken of zelfs in zijn geheel te voorkomen. Komt u er samen niet uit, kunt u een melding doen via de pagina melding doen op www.waalwijk.nl. Een Bijzonder Opsporingsambtenaar (boa) neemt uw klacht dan in behandeling.

Naar boven